Para abrir un local comercial en Madrid hay que tramitar una declaración responsable o una licencia urbanística, según la actividad y las obras que lleve. Se presenta antes de abrir, casi siempre con proyecto técnico, y exige que la obra y las instalaciones cumplan la normativa.
- La licencia de actividad autoriza que el local funcione con un uso concreto (tienda, oficina, hostelería…).
- Según el impacto de la actividad, se tramita por declaración responsable o por licencia urbanística.
- Casi siempre hace falta un proyecto de actividad firmado por un técnico competente.
- La obra suele marcar la fecha de apertura más que el papeleo.
¿Licencia de apertura o licencia de actividad? Qué es cada una
“Licencia de apertura” es el nombre tradicional. Hoy, en Madrid, lo que se tramita es la autorización para ejercer una actividad en un local, y por eso verás usadas las dos expresiones. Las licencias de actividad pasan por el Ayuntamiento y se rigen por la Ordenanza 6/2022 (OLDRUAM) y por la normativa autonómica. El procedimiento depende de lo que vayas a hacer en el local.
Declaración responsable: cuándo basta
La declaración responsable es un documento en el que el titular afirma, bajo su responsabilidad, que cumple la normativa. El Ayuntamiento no lo aprueba antes: lo comprueba después. La ordenanza la sitúa como el mecanismo principal de control, y suele bastar para actividades comerciales de bajo impacto.
Tras terminar la obra, hay que comunicar su finalización. Si no se comunica, el Ayuntamiento puede declarar ineficaz la declaración. La comprobación posterior puede hacerla el propio Ayuntamiento o una entidad colaboradora urbanística (ECU), con visita de inspección incluida.
Licencia urbanística: cuándo es obligatoria
Algunas actuaciones no pueden empezar sin autorización expresa. Son las recogidas en el Anexo I de la ordenanza, que reserva la licencia para casos con mayor incidencia en seguridad, entorno o patrimonio. Aquí no se abre ni se obra hasta tener la resolución. La ordenanza distingue licencia ordinaria, licencia básica (permite empezar antes de validar todo el detalle del proyecto) y licencia temporal para actividades eventuales.
Declaración responsable o licencia: comparativa
| Declaración responsable | Licencia urbanística | |
|---|---|---|
| ¿Autorización previa? | No, se comprueba después | Sí, hay que esperar resolución |
| Tipo de actividad | Impacto bajo | Supuestos del Anexo I |
| Riesgo principal | Ineficacia si no cumples o no comunicas el fin de obra | Retraso por requerimientos del Ayuntamiento |
| Inicio de obra | Según el caso, desde la presentación | Tras la resolución |
Antes de elegir vía, confirma con el Ayuntamiento en qué supuesto cae tu local. Equivocarte de procedimiento es de los errores más caros.
Qué necesitas para tramitar la licencia de actividad de tu local
Compatibilidad urbanística antes de alquilar o comprar
Antes de firmar el contrato conviene comprobar que el planeamiento permite tu actividad en ese local. Una actividad prohibida en esa zona no se arregla con obra. Madrid permite solicitar un informe de viabilidad urbanística, que según el Ayuntamiento se emite en un mes y es vinculante.
Proyecto de actividad: cuándo hace falta y quién lo firma
Los proyectos de actividad describen el local, la actividad, las instalaciones y el cumplimiento de la normativa (seguridad en caso de incendio, accesibilidad, ruido, ventilación). Lo firma un técnico competente, normalmente arquitecto o ingeniero, y a menudo con visado o validación de colegio profesional según el caso. Si tu actividad es de baja entidad, puede bastar una memoria técnica más sencilla. Lo decide el tipo de actividad, no el tamaño del local.
Documentación y qué incluye el presupuesto de la licencia
El presupuesto de la licencia de actividad se compone de partidas distintas:
- Tasa municipal de tramitación.
- Honorarios del técnico que redacta el proyecto y dirige la obra.
- ICIO, el impuesto sobre construcciones, si hay obra.
- Coste de la propia obra e instalaciones exigidas.
No damos cifras porque cambian según el local y la actividad. Lo útil es pedir un presupuesto desglosado por partidas, no una cifra global.
Plazos de la licencia de actividad en Madrid
Plazos máximos legales: qué puedes esperar
El plazo depende del procedimiento. Con declaración responsable, el trámite de presentación es inmediato y el control llega después. Con licencia, la resolución tiene un plazo máximo que fija la ordenanza para cada tipo, y ese plazo se interrumpe si el Ayuntamiento requiere documentación. Una solicitud incompleta puede alargarse más que una obra pequeña.
Consulta siempre el plazo vigente en la sede electrónica del Ayuntamiento de Madrid antes de planificar fechas. No abras amparándote en que no te han contestado.
Por qué la obra marca la fecha de apertura
Los plazos administrativos son los más fáciles de calcular. Los que fallan son los de obra: un local sin salida de humos, sin acometida eléctrica suficiente o sin accesibilidad puede necesitar semanas de trabajos antes de poder abrir. Planifica obra y trámite a la vez. Si reformas un local en el que ya tienes actividad, te servirá nuestra guía para reformar un local sin cerrar.
Qué obras suele exigir un local antes de abrir
Accesibilidad, protección contra incendios y ventilación
- Accesibilidad: itinerario sin barreras desde la calle hasta el área de uso y aseo adaptado cuando corresponda.
- Protección contra incendios (PCI): extintores, señalización, alumbrado de emergencia y, según la actividad, sectorización o detección.
- Ventilación: renovación de aire según el uso; en hostelería, extracción de humos hasta cubierta.
Acústica, potencia eléctrica y certificados finales
El aislamiento acústico (el trasdosado y los techos que evitan que el ruido llegue a los vecinos) es de lo más inspeccionado. La potencia eléctrica contratada debe cubrir la actividad, y al terminar necesitas los certificados de las instalaciones (electricidad, climatización, PCI) para acreditar el cumplimiento.
Orden de coordinación entre obra y licencia
- Comprobar compatibilidad urbanística.
- Encargar el proyecto de actividad.
- Presentar la declaración responsable o solicitar la licencia.
- Ejecutar la obra con dirección técnica.
- Reunir certificados y comunicar la finalización.
- Abrir con la autorización o comprobación al día.
Para la parte de ejecución, esto es lo que cubre nuestro trabajo de reforma de locales comerciales en Madrid: adaptar el local para que cumpla lo que el proyecto exige.
Licencia de primera ocupación y funcionamiento: el último paso
Para determinadas actividades y obras, la ordenanza contempla la licencia de primera ocupación y funcionamiento (o su declaración responsable equivalente), que acredita que lo ejecutado coincide con lo autorizado y el local puede usarse. Es el cierre del expediente. Si tu actividad no la requiere, el comunicado de fin de obra y los certificados cumplen esa función. Confírmalo antes, porque abrir sin este paso, cuando es obligatorio, es el motivo habitual de sanciones.
Preguntas frecuentes
¿Puedo abrir el mismo día que presento la declaración responsable?
No necesariamente. La declaración responsable permite iniciar la actividad desde su presentación cuando no hay obras pendientes y el local cumple la normativa. Si necesitas obra, primero hay que ejecutarla y comunicar su finalización. Abrir sin cumplir lo declarado puede derivar en ineficacia de la declaración y cese de la actividad.
¿Licencia de apertura y licencia de actividad son lo mismo?
En la práctica, sí. “Licencia de apertura” es la denominación tradicional. Actualmente lo que se tramita en Madrid es una declaración responsable o una licencia urbanística que autoriza la actividad y, en su caso, las obras del local.
¿Quién firma el proyecto de actividad?
Un técnico competente: arquitecto, arquitecto técnico o ingeniero, según la actividad y las instalaciones. Debe tener competencia para ese tipo de proyecto y asumir la dirección técnica de la obra.
¿Qué pasa si abro sin el trámite correcto?
El Ayuntamiento puede ordenar el cese de la actividad, imponer sanciones y exigir la regularización. Además, el local puede quedar sin seguro válido en caso de siniestro. Regularizar después suele costar más tiempo y dinero que hacerlo bien al principio.
¿Cuándo empezar la obra del local para no retrasar la apertura?
Desde que tienes claro el local y la actividad, no cuando llega la resolución. El orden más seguro es compatibilidad, proyecto, obra y trámite en paralelo. Esperar a tenerlo todo en papel suele suponer semanas de local vacío pagando alquiler.
Si estás valorando un local, una valoración técnica del local antes de firmar te permite saber qué obras necesitará para cumplir y cuánto tiempo restarán a tu apertura.
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