Casi nadie revisa el IVA cuando llega el presupuesto de una reforma. Se mira el total, se compara con los otros dos que tienes encima de la mesa y, si los números cuadran, se firma. El problema es que no todos los presupuestos llevan el mismo tipo, y esa diferencia puede ser significativa dependiendo del importe de la obra. Hay reformas de vivienda que tributan al 10% y otras que lo hacen al 21%, y no siempre por las razones que uno esperaría. Aquí te explicamos cuándo aplica cada tipo y qué tienes que comprobar antes de firmar.
En Construcciones Leber llevamos más de 40 años haciendo reformas en Madrid y hemos acompañado a cientos de clientes en este proceso. Lo que más se repite es la misma duda: «mi empresa me ha dicho que me aplica el 10%, pero no sé si eso está bien». A veces lo está. A veces no.
¿Cuánto es el IVA de una reforma de vivienda?
En España hay tres tipos de IVA posibles para obras y reformas: el 21% general, el 10% reducido y el 4% superreducido. Para la inmensa mayoría de las reformas de viviendas particulares, el tipo que aplica es el 10%, siempre que se cumplan una serie de requisitos que marca la Agencia Tributaria. El 4% queda reservado para casos muy específicos de vivienda de protección oficial o rehabilitación de edificios con condiciones concretas, y no es el escenario habitual en una reforma de piso en Madrid.
¿Cuándo se aplica el IVA al 10% en reformas de vivienda?
El tipo reducido del 10% en reformas de viviendas no es automático. Para que aplique, tienen que cumplirse simultáneamente tres condiciones:
- El destinatario de la obra debe ser una persona física que utiliza el inmueble como vivienda habitual o arrendada con destino residencial. No aplica a empresas ni a locales.
- La construcción o rehabilitación de la vivienda debe haberse terminado hace más de dos años antes del inicio de la obra.
- El coste de los materiales aportados por el contratista no puede superar el 40% del total de la base imponible de la obra. Este punto es el que genera más confusión, y lo vemos constantemente en obras de cocinas y baños donde se cambia prácticamente todo.
Si no se cumplen estas condiciones, el tipo que aplica es el 21% general.
Lo que solemos encontrar en obras de Madrid es que este tercer punto se cumple sin problema en reformas de tabiquería, instalación eléctrica empotrada, fontanería de rozas o trabajos de impermeabilización. Donde puede romperse el límite es en reformas donde se cambian todos los sanitarios de un baño de golpe, o en cocinas con encimeras de piedra natural, electrodomésticos integrados y mobiliario a medida, donde el peso del material puede acercarse o superar ese 40%.
¿Se puede no pagar IVA en una reforma de vivienda?
No. Las obras de reforma en viviendas particulares siempre llevan IVA. Lo que puede variar es el tipo 10% o 21%, según los requisitos anteriores.
Lo que sí existe, y es distinto, es la posibilidad de deducir parte del gasto en la declaración de la renta. Hay deducciones autonómicas y estatales para obras de mejora de la eficiencia energética —aislamiento térmico, sustitución de carpintería exterior, instalación de aerotermia— que pueden llegar al 40% de la inversión con un límite anual. Pero eso no es no pagar IVA: es recuperar parte del gasto vía IRPF después. Son dos cosas distintas y conviene no confundirlas. Si te interesa este aspecto, en el artículo sobre cómo desgravar la reforma de una cocina tienes más detalle sobre deducciones aplicables a obras en vivienda.
¿Qué pasa si la empresa aplica el tipo de IVA incorrecto?
Si una empresa te aplica el 21% cuando debería aplicar el 10%, el perjudicado eres tú: estás pagando más de lo que corresponde. La empresa tiene la obligación de aplicar el tipo correcto según la operación real.
Lo contrario también existe: empresas que aplican el 10% sin que se cumplan los requisitos, bien por desconocimiento o para parecer más competitivas en el presupuesto. En ese caso, si Hacienda revisa la operación, el problema es del contratista —que deberá ingresar la diferencia más intereses—, pero puede generar complicaciones también para ti.
Por eso, cuando pidas varios presupuestos, asegúrate de que todos llevan el mismo tipo de IVA. Si uno viene al 10% y otro al 21%, no estás comparando lo mismo. Y si alguno viene «sin IVA» directamente, es una señal de alarma: ninguna empresa legalmente constituida puede facturar obras de esta naturaleza sin IVA.
Un consejo que damos siempre en Construcciones Leber antes de firmar cualquier contrato: pide que el presupuesto detalle el desglose entre mano de obra y materiales, y que especifique el tipo de IVA aplicado y por qué. Una empresa seria no tiene problema en explicártelo. Si no saben responder a esa pregunta, ya tienes información suficiente para decidir.
Qué comprobar antes de firmar el presupuesto
Y para que el presupuesto sea comparable de verdad desde el principio, merece la pena entender bien qué incluye una reforma integral de vivienda antes de pedir ningún número.
El IVA es una parte del presupuesto que mucha gente da por cerrada sin haberla entendido del todo. No hace falta ser experto fiscal para saber si te están aplicando el tipo correcto: basta con pedir el desglose y hacer las preguntas adecuadas. Una empresa que lleva años haciendo reformas no tiene ningún problema en explicártelo.
